Die Entscheidung, ob ein Haus verkauft werden soll, kann man einem Betroffenen nicht abnehmen. Ist die Entscheidung erst einmal gefallen, spielt das „wie“ allerdings eine große Rolle.

Für viele ist ein Verkauf in Eigenregie aufgrund der emotionalen Bindung in der Regel meist keine gute Option: Die Besichtigungen und Verkaufsgespräche sind einfach zu belastend. Ein Makler ist daher für Verkaufsverhandlungen Gold wert, weil er neutral und realistisch einschätzen kann, was die Immobilie wert ist und Verkaufsgespräche – so hart es auch klingen mag – emotionslos führen kann. Der Verkäufer kann sich entspannt zurücklehnen und die Gespräche dem Profi überlassen. Der Immobilienmakler schützt Sie vor der seelischen Belastung des Verkaufens an sich und bewahrt Sie mitunter vor hohen Vermögensverlusten.

 

Wichtig zu wissen: Das kommt auf Hauskäufer zu

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind Bestandsimmobilien zum Erwerb von Wohneigentum am Markt sehr begehrt. Dieser Trend hält unvermindert an. Punkten die alten Häuser doch mit mehr Charme, einem meist größeren Grundstück und einem - im Vergleich zu einem Neubau - niedrigeren Kaufpreis. Allerdings denken viele Hauskäufer nicht daran, dass spätestens zwei Jahre nach Einzug in eine ältere Immobilie eine Sanierungspflicht im Rahmen der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) bestehen kann. Dann muss die Dämmung von Dach oder Dachboden, der Austausch der alten Heizung sowie das Dämmen von Rohrleitungen erledigt sein. Daher empfiehlt es sich, schon vor einem Hauskauf genau zu klären, welche Sanierungspflichten wann anfallen.

Verkäufer und Makler sind nicht verpflichtet, auf gesetzlich vorgeschriebene Sanierungspflichten nach dem Hauskauf hinzuweisen. Allerdings gibt der Energieausweis, der spätestens bei der Hausbesichtigung vorgelegt werden muss, einen ersten Überblick über den Energieverbrauch eines Hauses und nennt auch Sanierungsempfehlungen. Stehen kostenintensive Sanierungen an, ist ein Gang durch das Haus mit einem Energieberater ratsam, der dann später auch die Beantragung der Förderung durch KfW oder BAFA sowie die Baubegleitung übernehmen kann.

Welche Häuser müssen saniert werden?

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Verkäufer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, waren bislang von einer Sanierungspflicht befreit. Hier kann für Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug ein hoher Sanierungsaufwand anfallen. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen seitdem schon ein Eigentümerwechsel war, müssen gewisse Anforderungen der EnEV bereits erfüllen.

Welche Sanierungspflichten sind in der EnEV gesetzlich vorgeschrieben?

Drei EnEV-Sanierungspflichten sollten Hauskäufer in punkto Folgekosten im Auge behalten:

1. EnEV-Sanierungspflicht: Austausch der alten Heizung

Für alle Öl- und Gasheizungen ist nach 30 Jahren Laufzeit Schluss. Betroffen von der Sanierungspflicht sind so genannte Standard- und Konstanttemperaturkessel vor 1988. Niedertemperatur- und Brennwerttechnik ist von der Austauschpflicht ausgenommen. Sind die neuen Eigentümer 2016 eingezogen, müssen der Austausch der alten Heizung spätestens 2018 vorgenommen werden. Empfehlenswert ist das Gespräch mit einem Heizungsinstallateur. Um Hauseigentümer schon vorab zum Austausch ihrer alten Heizung zu motivieren, hat die Bundesregierung das Effizienzlabel für alte Heizungsanlagen eingeführt. Es wird seit Anfang 2016 auf Geräte geklebt, die älter als 15 Jahre sind. Seit 2017 ist es die Pflicht des Schornsteinfegers auf Heizungen, die noch kein Etikett haben, das Label  anzubringen.

2. EnEV-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen

Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen im kalten Keller müssen gedämmt werden. Wie dick die Dämmung sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Bei Einzug 2016 muss der Hauskäufer nach EnEV innerhalb einer Zwei-Jahres-Frist nachrüsten.

3. EnEV-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden

Laut EnEV hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 W/m²K liegen. Der Käufer hat zur Dämmung von Dach oder Dachboden zwei Jahre Zeit. Bei Einzug im Jahr 2016 ist also auch diese Nachrüstpflicht 2018 zu erfüllen.

Wichtiger Hinweis:

Die Einhaltung der Sanierungspflichten prüfen der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt. Hält der Hausbesitzer seine Sanierungspflicht nicht ein, droht ihm ein saftiges Bußgeld.

 

Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt.

Der Makleralleinauftrag.

Mit dem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen.
Zu den Aktivitäten des Maklers zählt etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Risiken ohne Makleralleinauftrag

Anders gestaltet sich die Situation beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er könne einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen immer noch geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, riskiere der mögliche Käufer, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem bestehe die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werde. So sei immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert werde – teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lasse weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.

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Vom Objekt über die Einrichtung bis zur Unterschrift beim Notar.

Dieser Vollservice für unsere Kunden ist bei IMMOBILIEN BECKER-WEBER selbstverständlich.

Überzeugen Sie sich hier von unseren Angeboten. Bestimmt können wir auch Ihnen weiterhelfen. Sollte für Sie kein passendes Objekt vorhanden sein, so werden wir uns bemühen, das richtige zu Finden.

Wir möchten Sie hier über die neue EnEV informieren. Wir arbeiten eng mit den Verkäufern zusammen und arbeiten darauf hin, dass zu jedem Objekt ein Energieausweis vorhanden ist.

Beachten Sie bitte auch die neuen Verbraucherschutzrichtlininen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen.

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